NEPREMIČNINSKI KOTIČEK

Nepremičninski kotiček je namenjen vsem, ki imajo namen oddati, najeti, kupiti, ali prodati nepremičnino. Njegov namen je uporabnike tedensko seznaniti z informacijami od osnovih pojmov, kot so: kaj je nepremičnina, do podatkov o tem, kako pridobiti podatke o nepremičnini, kako opraviti vpis v zemljiško knjigo, kakšni so postopki in na kaj je potrebno biti pazljiv pri sklenitvi pogodb, kakšne so dolžnosti in pravice posameznih strank ipd. Posebno nepremičninsko področje lahko predlagate tudi sami na e-naslov lara.petkovsek[at]gr-i.si.

Doslej smo vam odgovorili na vprašanja:
Kaj je nepremičnina?
Kje pridobiti podatke o konkretni nepremičnini?
Kako se lotiti nakupa nepremičnine?
Kako sestaviti kupoprodajno pogodbo?
Kaj mora vsebovati najemna pogodba?

Kaj je nepremičnina?

Najnovejšo definicijo o tem, kaj je nepremičnina, podaja Zakon o evidentiranju nepremičnin, ki določa, da je nepremičnina zemljišče s pripadajočimi sestavinami. Slednje pomeni, da nepremičnino tvorita skupaj zemljiška parcela in stavba, ki na parceli stoji.

Kje dobiti podatke o konkretni nepremičnini?

Podatke o posamezni nepremičnini boste najlažje poiskali na spletnem portalu Prostor. Tu boste našli podatke iz katastra in ob popisu pridobljene podatke registra nepremičnin. Pri tem je pomembno, da podatki o lastništvu niso verodostojni (oz. niso zavezujoči). Če potrebujete podatke o lastništvu in ostalih pravicah na nepremičninah priporočamo, da jih pridobite v Elektronski zemljiški knjigi.

Ker postopek digitalizacije zemljiške knjige še ni dokončan, se ne gre popolnoma zanašati na elektronsko zemljiško knjigo, saj nekateri podatki še niso usklajeni z zemljiško knjigo v pisni obliki. Poleg tega je lahko pri vpisu prišlo do napak, oziroma nekatere pravice/obremenitve nepremičnine sploh še niso vpisane. Da bi preverili, ali so vsi vpisi v zemljiško knjigo pravilni, je potrebno preveriti listine, ki so bile podlaga za vpis. Za to pa so potrebne izkušnje in strokovno znanje, zato je priporočljivo, da pri prodaji in nakupu sodeluje odvetnik ali notar.

Možno je tudi, da nepremičnina sploh ni vpisana v zemljiško knjigo. To pomeni manjšo pravno varnost kupca ter potencialno bolj zapleten, dolgotrajen in negotov postopek dokazovanja verige prenosov in pridobivanja originalov pogodb.

Več o možnostih vpogleda v zemljiško knjigo izveste v priročniku Kako dosežem vpis v zemljiško knjigo.

Kako se lotiti nakupa nepremičnine?

1. Preverite podatke nepremičnine

Ko najdete ustrezno nepremičnino, preverite podatke o izbrani nepremičnini. Preverite lastništvo, ter morebitne druge plombe, predznambe … Osnovne informacije lahko vidite na portalu Prostor, vsekakor pa preverite tudi podatke v zemljiški knjigi.

2. Sklenite pogodbo, ki že vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo

Za sklenitev pogodbe o prenosu lastništva na nepremičnini je po zakonu predpisana pisna oblika ter obvezna overitev podpisa odsvojitelja (prodajalca, darovalca) na zemljiškoknjižnem dovolilu. V pogodbo vpišite vse pomembne okoliščine posla (ceno, način odplačevanja, sankcije v primeru kršitve …).

Priporočljivo je, da že pogodba vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega jo novi lastnik vpiše v zemljiško knjigo.

3. Poskrbite za vpis v zemljiško knjigo

Ker do povsem dokončnega prenosa lastništva na nepremičnini pride šele z vpisom v zemljiško knjigo, obvezno poskrbite, da boste svoje lastništvo na nepremičnini vpisali tudi v zemljiško knjigo.

Več informacij najdete v brezplačnem priročniku: Kako kupiti, prodati, najeti oddati nepremičnino.

Kako sestaviti kupoprodajno pogodbo?

Prodajna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki, vanjo pa morate vpisati vse pomembne okoliščine posla, od tega kaj se prodaja (kaj je predmet pogodbe), kakšen je dogovorjen znesek kupnine, kakšni so način in pogoji plačevanja, morebitne obremenitve nepremičnine, itd.

Predmet pogodbe, torej nepremičnino, morate opisati, kar se da natančno. Podatki, ki jih mora v ta namen vsebovati pogodba so:

zemljiškoknjižni vložek;
katastrska občina;
številka parcele.

Za stanovanje pa poleg zgornjih podatkov še:

identifikacijska oznaka stanovanja;
velikost stanovanja ter vse, kar stanovanju pripada (klet, drvarnica, kolesarnica ...).

Priporočljivo je da sama pogodba vsebuje tudi intabulacijsko klavzulo oziroma zemljiškoknjižno dovolilo. To je izrecno nepogojna izjava prodajalca, da dovoljuje vpis lastninske pravice kupca v zemljiško knjigo. Podpise na tem dovolilu je potrebno notarsko overiti.

Spletno pogodbo lahko pripravite kar sami tukaj>>>.

Kaj mora vsebovati najemna pogodba?

Najemna pogodba mora imeti obvezne sestavine, ki jih določa 91. člen Stanovanjskega zakona (SZ-1):

opis stanovanja, lega, površina, sestava, komunalna opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja;
identifikacijska oznaka iz katastra stavb;
ime in davčna številka lastnika, ime najemnika in oseb, ki bodo z njim uporabljale stanovanje;
odpovedni razlogi (ki jih določa 103. člen SZ-1);
vrsta najema po kategorijah najemnih stanovanj (tržna, neprofitna, službena, namenska);
določbe o medsebojnih obveznostih lastnika in najemnika pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe;
višina najemnine ter način in roki plačevanja;
način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini;
določbe o uporabi stanovanja ter kako in kdaj bo lastnik preverjal pravilnost uporabe;
čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas;
način izročitve stanovanja v uporabo.

Najemno pogodbo lahko izdelate tudi preko spleta tukaj>>>.

Kdaj se lahko najemna pogodba odpove?

Najemnik lahko kadarkoli odpove najemno pogodbo, ne da bi zato navajal razloge, če o tem pisno obvesti lastnika. Odpovedni rok je 90 dni, če s pogodbo ni določeno drugače.

Lastnik stanovanja lahko odpove najemno pogodbo v naslednjih primerih:

iz krivdnih razlogov, določenih z zakonom (103. člen SZ-1),
iz razlogov, določenih v najemni pogodbi in drugih (nekrivdnih) razlogov.

Lastnik ne more zahtevati izselitve, preden najemniku ne povrne neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, opravljenih v soglasju z lastnikom, če se ne dogovorita drugače.

Lastnik lahko odpove pogodbo iz nekrivdnih razlogov (razlogi, ki niso našteti v 103. členu SZ-1 ali v najemni pogodbi) le pod pogojem, da najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje. Najemniku se namreč zaradi odpovedi najemne pogodbe iz nekrivdnih razlogov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati.

Za primerno se šteje stanovanje v stanovanjski zgradbi, ki je zgrajena v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj ter ima v skladu s predpisi o graditvi objektov izdano uporabno dovoljenje. Nadomestno stanovanje ne sme v nobeni drugi pomembni okoliščini občutno poslabšati stanovanjskih razmer najemnika.

Nepremičninski kotiček nastaja v sodelovanju z: